Wohnungsübergabe beim Auszug: Protokoll, Kaution, Schönheitsreparaturen

Wenn Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen, müssen Sie mehrere Fristen und Formalitäten beachten. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel drei Monate zum Ablauf des übernächsten Monats (Paragraf 573c BGB). Bei der Wohnungsübergabe reicht in den meisten Fällen eine besenreine Wohnung, ein komplett renovierter Zustand ist nur Pflicht, wenn die entsprechende Vertragsklausel wirksam ist. Ihre Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und wird laut dem Leitfaden des Bundesministeriums der Justiz üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung abgerechnet. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber ausdrücklich empfohlen, damit Sie spätere Streitigkeiten über Mängel vermeiden.

Kündigung richtig terminieren

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate: Sie müssen spätestens am dritten Werktag eines Monats kündigen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet (Paragraf 573c Absatz 1 BGB). Kündigen Sie beispielsweise am dritten Werktag im September, endet die Mietzeit zum 30. November.

Für Vermieter gilt eine gestaffelte Frist, wenn das Mietverhältnis schon mehrere Jahre besteht: Nach fünf Jahren verlängert sie sich um drei Monate, nach acht Jahren um weitere drei Monate. Vereinbarungen, die diese Fristen zum Nachteil des Mieters verkürzen, sind unwirksam (Paragraf 573c Absatz 4 BGB).

Rechnen Sie die Kündigungsfrist von Ihrem gewünschten Umzugstermin rückwärts, damit Sie Ihre alte Wohnung rechtzeitig kündigen und genug Vorlauf für die Organisation des Umzugs haben. Für den eigentlichen Umzug empfiehlt sich ein Vorlauf von sechs bis acht Wochen, damit Termine für Umzugsunternehmen, Halteverbotszonen und Handwerker zusammenpassen.

Was bedeutet besenrein?

Besenrein bedeutet, dass Sie die Wohnung von Hausrat und Müll befreien und die Böden grob kehren beziehungsweise saugen. Eine Grundreinigung mit Fenstern, Sanitäranlagen oder Einbauküche gehört nicht automatisch dazu, es sei denn, Ihr Mietvertrag verlangt das ausdrücklich. Renoviert bedeutet dagegen, dass zusätzlich Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren erledigt sind, wofür eine eigene vertragliche Grundlage nötig ist.

Bevor Sie übergeben, müssen Möbel, Elektrogeräte und Restbestände aus Keller, Dachboden und Garage raus. Wenn dafür die Zeit oder die Kapazität fehlt, übernehmen Entrümpelung und Haushaltsauflösung diesen Teil für Sie: Sperrmüll, Altgeräte und Einrichtung werden fachgerecht entsorgt oder verwertet, sodass die Wohnung anschließend besenrein an den Vermieter zurückgeht.

Schönheitsreparaturen: Wer ist zuständig?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. In der Praxis wird die Pflicht jedoch häufig per Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Diese Übertragung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und der Vermieter Ihnen dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Zusätzlich gilt: Starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf feste Zeitabstände für Schönheitsreparaturen vorschreiben, sind unzulässig (Bayerisches Justizministerium, Tipps für Mieter und Vermieter, Stand Februar 2023).

Prüfen Sie deshalb zunächst, in welchem Zustand Sie die Wohnung bei Einzug übernommen haben und was Ihr Mietvertrag dazu regelt, bevor Sie vorsorglich streichen oder tapezieren. Im Zweifel hilft ein Blick in den ursprünglichen Übergabezustand oder eine Beratung durch den Mieterverein.

Das Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll ist bei Ein- und Auszug gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der Leitfaden des Bundesministeriums der Justiz empfiehlt jedoch ausdrücklich, vorhandene Mängel darin festzuhalten, damit später niemand behaupten kann, die Mängel seien erst durch Sie verursacht worden.

Erstellen Sie das Protokoll nach Möglichkeit in zwei identischen Ausfertigungen und lassen Sie beide von Mieter und Vermieter unterschreiben. So hat jede Seite ein Original, falls es später zum Streit über Mängel oder Kaution kommt.

Eine gesetzliche Vorgabe zum Inhalt gibt es nicht. In der Praxis hat es sich jedoch bewährt, folgende Punkte festzuhalten:

• Datum, Uhrzeit und Adresse der Wohnung
• Namen und Unterschriften von Mieter, Vermieter und, falls vorhanden, Zeugen
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser
• Anzahl und Verbleib aller Schlüssel, inklusive Nachschlüssel
• Auflistung sichtbarer Mängel und Schäden mit Beschreibung
• Ergebnis: Wohnung mängelfrei übergeben oder mit Vorbehalt

Kaution: Höhe, Rückzahlung, Verjährung

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden (Paragraf 551 BGB). Nach dem Auszug gibt es keine gesetzlich fest definierte Frist für die Abrechnung, nach der Rechtsprechung wird dem Vermieter aber üblicherweise eine Frist von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zugestanden.

Wichtig für Sie: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (Paragraf 548 Absatz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen gegen Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23). Die Verjährung schützt Sie also nicht automatisch davor, dass berechtigte Schäden mit der Kaution verrechnet werden.

Ablauf am Übergabetag

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   Termin bei Tageslicht

   Vereinbaren Sie den Übergabetermin für die helle Tageszeit, damit Mängel und Schäden gut sichtbar sind und nicht übersehen werden.

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   Zeugen mitbringen

   Nehmen Sie nach Möglichkeit eine weitere Person mit, die den Zustand der Wohnung bestätigen kann, falls es später zu Unstimmigkeiten kommt.

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   Fotos machen

   Fotografieren Sie alle Räume, Zählerstände und eventuelle Mängel mit Datum, bevor Sie die Schlüssel übergeben.

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   Protokoll erstellen und unterschreiben

   Halten Sie alle Punkte aus der Checkliste oben schriftlich fest und lassen Sie beide Ausfertigungen von Mieter und Vermieter unterschreiben.

Wenn es schnell gehen muss: Entrümpelung und besenreine Übergabe durch A.D.T

Wenn zwischen Kündigung und Übergabetermin wenig Zeit bleibt oder eine größere Haushaltsauflösung ansteht, unterstützt Sie A.D.T Umzüge aus Aichach dabei, die Wohnung fristgerecht und besenrein zu übergeben. Unser Team übernimmt Entrümpelung, Haushaltsauflösung und bei Bedarf die Zwischenlagerung von Möbeln und Kartons in unserem eigenen Lager, wenn die neue Wohnung noch nicht bezugsfertig ist.

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   Anfrage

   Sie schildern uns telefonisch oder über das Kontaktformular, bis wann die Wohnung übergeben werden muss und was zu erledigen ist.

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   Begehung

   Wir sehen uns die Wohnung vor Ort an und schätzen Aufwand, Menge und Termin gemeinsam mit Ihnen ein.

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   Kostenvoranschlag

   Sie erhalten von uns einen kostenlosen Kostenvoranschlag ohne versteckte Gebühren, bevor irgendetwas beauftragt wird.

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   Termin

   Unser Team räumt und reinigt die Wohnung zum vereinbarten Termin, sodass sie besenrein an den Vermieter zurückgeht.